Davčna reforma in stanovanja
V ponedeljek, 1. avgusta, je ministrstvo za finance objavilo predlog sprememb dohodninske zakonodaje in jih dalo v javno obravnavo, ki bo trajala do 19. avgusta. Očitno ocenjujejo, da je počitniški čas za to dovolj primeren. V Združenju lastnikov nepremičnin v Sloveniji (ZLAN) smo proučili dele zakona, ki se nanašajo na obdavčitev najemnin, in s presenečenjem ugotovili, da vlada v davčni reformi, ki naj bi veljala od leta 2023, predlaga zvišanje efektivne davčne obremenitve najemnin s sedanjih 13,5 na 22,5 odstotka, to je za kar dve tretjini.
Za tako drastično povečanje obremenitev bi pričakovali tehtno utemeljitev. Iz predloga, ki je v javni obravnavi, je mogoče razumeti, da predlagatelj zvišanje davka utemeljuje s koalicijsko pogodbo. To je novo presenečenje. Precej ohlapno napisana koalicijska pogodba ima za predlagatelja večjo težo kot dolgoročne usmeritve, ki jih je sprejel državni zbor. Ta je sprejel Stanovanjski program 2015–2025, ki določa, da je treba za olajšanje bivanjskih problemov prebivalstva okrepiti najemni sektor stanovanjskega gospodarstva, in to z gradnjo javnih najemnih stanovanj, poleg tega, naj bi za najem aktivirali prazna in slabo zasedena stanovanja v zasebni lasti. To naj bi dosegli tudi z bolj stimulativno davčno politiko.
V času Šarčeve vlade je nastal predlog o javni najemni službi, ki naj bi ta stanovanja vzela v zakup in jih nato oddajala socialno upravičenim kandidatom po neprofitni najemnini. Predlog je bil uzakonjen z zadnjo novelo stanovanjskega zakona v času Janševe vlade. Nova ureditev se je izkazala za neučinkovito, ker lastniki zadevnih stanovanj nimajo interesa oddajati stanovanj po administrativno določeni najemnini oziroma zakupnini in prevzemati davčne obremenitve iz Šarčevih časov. Na poziv javne najemniške službe pri Javnem stanovanjskem skladu RS so zainteresirani lastniki, po javno dostopnih podatkih, do konca julija letos prijavili le sedem stanovanj v vsej Sloveniji. Po izkušnjah iz drugih evropskih držav, ki imajo podobno najemniško službo, kot naj bi delovala pri nas, vemo, da te službe niso zaživele brez davčnih spodbud, zato je predlog vlade o zvišanju davčne obremenitve toliko bolj nerazumljiv. Kaže na to, da stanovanjska politika v tej vladi ni medresorsko usklajena.
Seveda pa je vprašanje obdavčitve pomembno za celotni zasebni najemni sektor in ne le v zvezi z javno najemniško službo. V Sloveniji je nekaj več kot 850.000 stanovanj. Od tega je 20 odstotkov »nezasedenih«, med katera spadajo tudi tista stanovanja, ki se uporabljajo kot sekundarna in počitniška bivališča. Pri tem je najemnih stanovanj nekaj več kot šest odstotkov celote, in to približno štiri odstotke v zasebni in dva odstotka v javni lasti. Institucionalnih najemodajalcev, razen javnih stanovanjskih skladov, v Sloveniji ni in tako naša država po svojem sistemu v sedanjem stanju sili prebivalce, da si svoje bivanjske potrebe uredijo z gradnjo ali nakupom lastnega stanovanja, kar je povsem drugače kot v primerljivih državah. Javni stanovanjski skladi težko skrbijo le za socialno ogrožene in so daleč od tega, da bi s svojo najemninsko politiko lahko vplivali na tržne razmere.
Položaj v zasebnem sektorju je slab, ker se zasebnikom – fizičnim osebam dolgoročno oddajanje ne izplača zaradi pomanjkljive pravne zaščite njihovih lastninskih pravic in predvsem zaradi previsoke obdavčitve. Zatekajo se v različne oblike črnega in neformalnega najema, na primer prepuščanja stanovanj sorodnikom in prijateljem, ali pa sklenejo najemno pogodbo za nižjo najemnino in razliko do dogovorjene vzamejo »pod mizo« ali kot neke »stroške«. Nekateri se ukvarjajo z najemom kot samostojni podjetniki z vsemi omejitvami, ki jih prinaša tak status, ali pa se občasno odločajo za kratkoročni najem turistom ali študentom, sicer pa imajo stanovanja prazna. Kdor oddaja več stanovanj je v naši družbi pogosto ožigosan kot izkoriščevalec in naj bi bil, po idejah ene izmed koalicijskih strank, celo kaznovan s progresivno obdavčitvijo.
Položaj je neprijeten tudi za najemnike. Najemodajalec, ki iz leta v leto tehta, kaj naj stori s svojim nezasedenim stanovanjem, in je realna opcija zanj tudi prodaja, pač ne more zagotavljati tega, kar potrebuje oseba ali družina, ki se je odločila, da bo živela v najemnem razmerju na isti lokaciji daljše obdobje.
Pa še s stališča javnih financ. Leta 2021, ko je veljala »Šarčeva« davčna stopnja, se je iz najemnin v državno blagajno steklo 60 milijonov evrov. Ker bodo leta 2022 obdavčene iste najemnine, bodo prihodki države zaradi nižje (Janševe) stopnje le okoli 35 milijonov. Ne zdi se mi smotrno, da bi zaradi »izgube« 25 milijonov, ki jo želijo na finančnem ministrstvu leta 2023 zmanjšati, vnašali nemir na najemni trg in zatirali vse, ki se kot fizične osebe ukvarjajo z oddajanjem nepremičnin v najem. Kaže, da je problem popačenega najemnega trga za davkarje na ministrstvu za finance zgolj fiskalni problem in da se potrebe po ureditvi razmer pri legalnem najemu sploh ne zavedajo, saj ne sodijo v njihov resor, ampak v resor ministrstva, ki ga še ni. Dejstvo, da se v pičlih treh letih obdavčitev najemnin spreminja že tretjič, je nasploh poseben problem. Investitorjem namreč zgolj potrjuje, da je slovenska davčna zakonodaja nezanesljiva, kar onemogoča dolgoročno načrtovanje, v poslovno okolje vnaša negotovost in posledično odvrača od vlaganj v Sloveniji.
Res pa je, da davčni izkupiček iz obdavčitve najemnin kaže velik in po mojem mnenju skrb vzbujajoč absurd, na katerega se do zdaj ni odzvala še nobena od naših vlad. Skupna vrednost zasebnih stanovanj je namreč ocenjena na 80 do 100 milijard evrov in predstavlja približno polovico vrednosti celotnega zasebnega kapitala v Sloveniji. Če je obdavčljiv dohodek ali, bolje, obdavčljiva korist, od tega kapitala le tolikšen, da dobi država od njega pičlih 35 ali 60 milijonov dohodnine na leto, to kaže, da je z našim sistemom nekaj zelo narobe. Peščica lastnikov, ki iz takšnega ali drugačnega razloga svojih prihodkov ne skriva ali jih ne more skriti, plačuje preveč, večina pa vzdržuje navidezno prazna stanovanja ali jih prepušča v uporabo mimo legalnega najema. Nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča ali bodočega davka na nepremičnine, ki naj bi ga nadomestil, tu ne omenjam, saj gre za uporabnino za infrastrukturo, ki jo vzdržuje lokalna skupnost, zato pripada občinam.
Pa še, kdo so tisti »izkoriščevalci«, bogateči na račun revežev, ki ne morejo do lastnega stanovanja. Statistika kaže, da je med lastniki stanovanj skoraj polovica upokojencev. Med najemodajalci, dejanskimi in potencialnimi, jih je gotovo še več. To je razumljivo, saj stanovanja predstavljajo prihranke prejšnjih generacij in so »družinsko« premoženje. To je zdaj v rokah starejših, ki se skozi življenje prebijajo s pokojnino. Ali je res narobe, če tem v naši družbi omogočimo, da jim od njihovih prihrankov kapne kakšen stotak na leto več.
Naj zaključim. Na področju najemnega sektorja našega stanovanjskega gospodarstva res potrebujemo reformo statusa najemodajalca in davčno reformo, ki bo aktivirala kapital, vložen v stanovanja. To, kar smo dobili kot predlog vlade, pa sedanjega stanja ne bo spremenilo in je lahko razumljeno le kot popust levim skrajnežem, ki bi nacionalizirali vsa stanovanja, v katerih ne bivajo njihovi lastniki, ter nas vrnili v sistem, kakršnega smo imeli v času samoupravnega socializma.
***
Dr. Edo Pirkmajer, predsednik Združenja lastnikov nepremičnin v Sloveniji.
Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališč uredništva.
