Investitor Urban Bergant je v treh letih prek svojega podjetja kupil pet koč na Veliki planini. Obnavlja jih po vrstnem redu, načeloma si privošči, da investira in obnovi kvečjemu eno na leto. Na Veliki planini so običajno objekti v zasebnih rokah. Zakaj? Ker so jih pred 20 leti prodajala podjetja, ki so propadla oz. se preusmerjala na evropski trg. Dokumentacija pa se je zato v veliki meri izgubila, pojasnjuje Bergant. "V arhivih teh podjetij je težko pridobiti dokumentacijo, najboljši izvor so ali kupci, ki so poskrbeli, da so dokumentacijo dobili, ali zgodovinski arhiv v Ljubljani, ki vsebuje vso dokumentacijo, ki je starejša od leta 1991."

Velika planina je specifična po Bergantovem mnenju v tem, da je bila vselej bolj v ozadju, ker ni v dolini. "Ljudje, ki so te hiše kupovali, so malo manj skrbeli za dokumentacijo. Šlo je po principu, saj če je nobeden nima, je niti meni ni treba imeti." In dodaja, če želiš resno poslovno delovati, moraš imeti popolnoma vso dokumentacijo, da nimaš težav.

Od 6 do 12 mesecev za legalizacijo

Za kakšno dokumentacijo gre? Govorimo o regionalni gradbeni dokumentaciji koče, ki je bila zgrajena tipično v 50. oz. 60. letih. "Ponavadi je bila dokumentacija na nekaj straneh ali celo na eni strani. Uporabna dovoljenja so pri nekaterih kočah bila, pri nekaterih jih pa ni."

Ponavadi je trajalo od šest do 12 mesecev, da je legaliziral kočo, pojasnjuje Bergant. "Vedno imam osebo, ki jo pošljem v arhiv, kjer poskuša dobiti čim več dokumentacije, če dokumentacija obstaja, jo dobiš v mesecu, dveh. Če imaš gradbeno dokumentacijo, potem potrebuješ samo uporabno dovoljenje. Pred tem je treba urediti meje s pašno skupnostjo, stavbo vpisati v kataster stavb in na upravni enoti oddati prijavo za uporabno dovoljenje." Je breme legaliziranje? "To gre navadno po postopku poskušaj z eno, vidiš postopek, kakšna je celotna slika, naslednjič si upaš nekoliko več, si zastaviš novo zgodbo. Čez leta dobiš izkušnje in veš, kako postopke spraviti skozi."

Hišne številke samo na papirju

Kot pravi Bergant, na Veliki planini hiške obstajajo samo na papirju, niso pa obešene na kočah. "Kočo se vedno kliče po imenih. V arhivu so stvari narejene bolj po parcelnih številkah in imenih, ne po hišni številki. Velja pa, da so meje na dobršnem delu planine premaknjene, parcelne številke so napram hiši zamaknjene in ureditev mej je potrebna s pašno skupnostjo, zato da ni sosedskih nasprotij." 

Nove gradnje niso dovoljene

Na občinskem svetu so pred približno šestimi oz. osmimi leti sprejeli načrt, da se na Veliki planini ne bo razširilo turizma, da turistične in nastanitvene kapacitete ostanejo na točno enakem nivoju, kot so danes, zato novega objekt ne moreš postaviti, ampak lahko kvečjemu obnavljaš obstoječe objekte. "Pri obnovi je izredno zaželeno, da se to dela po arhitekturni dediščini Vlasta Kopača, ki je določil tri tipe hiše. In da so postopki takšni, da omogočajo potencialnemu investitorju hitro obnovo. Velika planina bo turistično zanimiva, ko bo 150 objektov lepih, ne, ko bo 70 objektov na pol porušenih, ker nekdo ne bo zaradi papirjev poskrbel, da bi se te stvari obnovile," pravi Bergant.  

Bolj ljubezen kot posel

Na vprašanje, zakaj se je odločil za legaliziranje koč na Veliki planini, Bergant pravi, da gre bolj za ljubezen kot posel. "Na Veliko planino zahajam od mladih nog. Podjetje Titan, kjer je delal moj oče, je imelo na Veliki planini pet koč. Vso mladost sem preživel tam in morda je to razlog, da zdaj želim te koče obnoviti in imeti Veliko planino urejeno." 

Bergant nam pokaže, kako je potekala sama obnova koče. Kočo Kati je kupil dve leti nazaj, tri četrt leta je potrebovall za urejanje dokumentacije. Uporabno dovoljenje je nujno, preden greš v obnovo, izpostavlja. Obnova pa je draga. "Gondola te hitro pripelje, ne pa materiala. Če greš z avtom, je v vsako smer eno uro. Vreme se spremeni v eni uri, počakaš, tisti dan nič ne narediš. Niso enaki pogoji kot v dolini."

Hiša Kati sprejme osem ljudi. Zunanji gabariti morajo biti enaki, kot so bili določeni v 60. letih, znotraj 60 kvadratnih metrov, ki ga imaš, ga poskušaš narediti čim bolj uporabnega za osem ljudi in na nivoju, ki mora biti danes. "Na začetku rušiš, odpiraš, ugotavljaš, kakšna je izolacija, ven pobereš vse ..."

Kupec mora vedeti, kaj kupuje

Črne gradnje se lahko oglašujejo in prodajajo, pojasnjuje Boštjan Udovič, direktor GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami. "Načeloma ni nobene težave, tudi ruševine se lahko oglašujejo in prodajajo. V gradbenem zakonu je samo prepoved, da se ne sme prodajati črnih gradenj, za katere je inšpektor, ko je ugotovil, da gre za črno gradnjo, odredil tudi prepoved prometa in je bila ta prepoved prometa vpisana v zemljiško knjigo." 

Kupec mora vedeti, kaj kupuje, če nepremičninski posrednik sodeluje v poslu, potem je on tisti, ki ga mora opozoriti. Če nepremičninskega posrednika v poslu ni, je strankam prepuščeno. "Je več varovalk, ampak mi poudarjamo, da je posrednik garancija, ker so zavezani to preverjati, tudi odgovarjajo za morebitne strokovne napake in imajo zato zavarovano obvezno poklicno odgovornost." Če se nepremičnina kupuje s stanovanjskim posojilom, je tudi banka tista, ki te zadeve preverja. 

Če bi kupoval, bi šel z metrom

Arhitekt Janez Gaberščik pravi, če bi kupoval zdaj hišo, bi najprej želel videti gradbeno dovoljenje in pripadajoče načrte. "Ni dovolj samo papir. Moraš vzeti načrte in dodobra pregledati objekt, ali je skladen s temi načrti. Pogosto imamo lahko načrte, tudi uporabno dovoljenje, pa vseeno objekt ni skladen." 

80 odstotkov enostanovanjskih hiš neskladnih

Leta 2018 so se z gradbenim zakonom vzpostavili strožji pogoji pri gradnji. "Takrat je bilo kar precej težav pri tem, so seveda tudi banke reagirale in dosledno zahtevale dokumentacijo, kar je načeloma zelo dobro za našo urbanistično krajino, zato da bi prišli enkrat do čistega stanja, ker problem pri nas je, če govorimo o enostanovanjskih hišah, po nekaterih ocenah 80 odstotkov fonda neskladnega." Od tega, da je objekt čisto brez dovoljenja ali na zemljiščih, kjer ne bi smel biti, ali je nekdo dogradil prizidek, garažo in podobno.

Kupci zavedeni v nakup

Najbolj problematični primeri, s katerimi se srečuje Gaberščik, so tisti, ko so kupci nepremičnin zavedeni v nakup nečesa, kar ni bilo urejeno. Ponavadi gre tukaj za organizirano početje. "Graditelji teh objektov so zavestno zgradili dvostanovanjsko hišo, v njej naredili šest ali osem stanovanj in jo prodali osmim nič hudega slutečim kupcem. Denimo, ponekod v Ljubljani večstanovanjska gradnja ni dovoljena, zato ti ljudje nimajo možnosti tega urediti. Tukaj poskušamo prositi občino, da razume problem in pomaga reševati." A to ni osamljen primer, pravi. Sicer se je to dogajalo v preteklosti, z novim gradbenim zakonom bo morda takšno početje vsaj malo omiljeno, če ne že čisto preprečeno, dodaja Gaberščik. Ponavadi so bili zgrajeni med 2005 in 2017. "V letih 2007, 2008, ko je bil razcvet, se je veliko gradilo in so posegali po vseh možnih načinih za gradnjo."

Ne veš, da kupuješ nevaren objekt

Pooblaščeni inženir Dejan Prebil z Inženirske zbornice opozarja na črne gradnje, ki so bile legalizirane po postopku legalizacije objektov daljšega obstoja. "Tisti, ki kupuje, ne ve, da lahko kupuje nevaren objekt, ker ima ta objekt neko oznako legalnosti. Ljudje to enačijo z varnostjo, pa to še zdaleč ni res. Legalen je, inšpekcija ne bo prišla in mu ga podrla, ampak ljudje se ne zavedajo, da ko bo prišel potres, mu bo mogoče ta objekt zgrmel na glavo." 

Sicer Prebil priznava, da je inšpektorjev malo in ne zmorejo vsega, ker je stanje kaotično. "Tukaj se mora država odločiti, ali želi to preprečiti ali ne. Hkrati bi morali zadeve reševati, da bi preprečili promet s takimi nepremičninami, enkrat je bilo v osnutku zakona tudi to napisano, pa je potem prek politične obravnave šlo ven iz zakona. To je mehanizem, ki bi zahteval od investitorjev, da stanje uredijo, da jih ne bi spodbujali k temu." 

Starejše hiše ne bi prišle na trg

Po mnenju Udoviča, če ne bi bilo tega postopka, se verjetno nekatere stavbe ne bi prodajale. "To je zdaj socialni problem tudi za prodajalca, ker pogosto so to starejši ljudje, ki so te hiše zgradili, lahko tudi sami povzročili, da so neskladne, ampak zdaj teh hiš ne morejo prodati, in na drugi strani je socialni problem za tistega, ki bi rad svoj stanovanjski problem s to hišo rešil, pa ne more priti do tega, ker s stanovanjskim posojilom te hiše ne more kupiti." Ne gre torej zgolj za urbanistični in prostorski problem, ampak tudi socialni.

Država bi se morala prej odzvati

Kako je zamrznitev vplivala na nepremičninski trg? Po besedah Udoviča je povzročila veliko težavo. Večino objektov, ki so bili neskladni, se je poskušalo urediti s 146. členom, ker je bil postopek najcenejši, najkrajši in za stranke, nepremičninske posrednice in strokovnjake najenostavnejši. "Vsi nakupi nepremičnin, ki so vezani na posojila, zdaj stojijo, ker sodišče ni zadržalo samo bodočih postopkov, ampak je ustavilo tudi tiste, ki so bili tik pred izdajo odločbe. Po informacijah, ki nam jih naši člani sporočajo, na določenih območjih stoji tudi 10 do 20 odstotkov poslov, ki se ne morejo nadaljevati, zato ker se teh nepremičnin ne da legalizirati." 

Po mnenju Udoviča bi se država morala odzvati, ko je bil zakon sprejet, ampak se očitno takrat niso zavedali širine tega problema. Verjetno je, tako Udovič, 146. člen omogočal preširoko legalizacijo oz. so se z njegovo pomočjo dokumenti pridobili tudi za objekte, za katere se verjetno ne bi smeli, za stanovanjske objekte na kmetijskih ali gozdnih zemljiščih. "Seveda bi država že s spremembo 146. člena te probleme razrešila in ne bi prišlo do te blokade. Zdaj smo spet na točki, ko država lahko to blokado najhitreje odpravi, če bi, kot smo jim predlagali iz združenja, po nujnem postopku člen spremenili na način, da bi zadostili pričakovanjem državnega sveta. Če se bo čakalo na odločitev sodišča, pa to lahko traja najmanj eno leto, verjetno pa še več." Na ministrstvu za naravne vire in prostor trenutno ne potekajo nobene dejavnosti za spreminjanje zakonodaje, ampak čakajo na odločitev ustavnega sodišča, pojasnjuje dr. Nataša Bratina, generalna direktorica direktorata za prostor in graditev.